内容摘要：在房地产市场，中央政府和各地方政府曾相继出台了一些振兴市场的政策和措施，各方对其影响和产生的效果观点不一。本文结合房地产市场宏观调控目标的框架性分析，对这些政策出台的目标及对房地产市场的影响进行了诠释，以助于厘清认识，把握房地产调控的方向和趋势。
　　关键词：房地产 宏观调控 救市政策 框架性分析 目标 影响
　　
　　房地产市场宏观调控目标
　　
　　（一）解决住房市场失灵与房地产市场宏观调控
　　市场只是资源分配的一种方式，在住房市场领域也存在着市场失效现象。这是因为住房具有居住、庇护、家庭生活、社会交往等诸多使用价值，且具有一定福利性，而这些使用价值无法在市场上通过价格的形式实现，因此导致了市场在住房分配领域的失灵现象。
　　住房领域的市场失灵主要表现在低收入者居住用房的供给上，主要表现为：低收入者较难获得商业银行的信贷；出于商业利益考虑，住宅开发商不会主动提供面向低收入者的住宅。基于此，世界各国都介入房地产市场，通过兴建公共住宅、税费的调节、介入住房金融市场等手段，对其进行干预和调控以实现分配的合理性和公平性。
　　对于普通消费者而言，住房政策的主要作用是如何对住宅市场进行合理引导和适度监管，使“居者有其屋”获得负担得起的住房；对于低收入者而言，住房政策主要作用是通过合理的设计，发挥市场配置与福利支撑的双重效用，保障其正常的住房消费需求。
　　目前构成我国住房政策的基本框架是：面向高收入和较高收入居民的普通商品房建设和配套政策；面向低收入居民的经济适用房政策；面向最低收入居民的廉租住房政策；以及与住房相关配套的其他领域，如土地政策、金融政策、税收政策等。WWW.11665.COm
　　2008年10月国务院常务会议将促进房地产业发展的措施与其它诸多解决民生相关问题的措施一起提出来，保障低收入群众和特殊群体基本生活的政策取向明显，由此可见国务院常务会议的着眼点仍然是保证和改善民生，国家将重点关注需求不足的问题，这一系列措施的出台既是为了支持居民购房，保证民生，也是通过刺激房地产市场的发展来解决需求不足的问题。
　　（二）防范金融风险与房地产宏观调控
　　房地产实体经济及其衍生的房地产金融等虚拟经济对金融体系有巨大的影响。房地产贷款是银行贷款最重要的组成部分，在大多数发达国家，该比例可达三分之一，有的国家甚至高达50%。在房地产贷款普遍采用抵押形式的情况下，增加了信用风险的复杂性。在住宅市场中，抵押贷款虽取得优先偿还权，然而，银行采用低的抵借比并不一定能覆盖损失。当房价猛烈下跌时，即使该比例最初被认为非常保守，最终可能变得并不足够，尤其是当高的抵借比与评估日的期望交易价格相联系时。
　　20世纪70年代以来，随着工业化和新兴市场经济国家金融自由化和放松管制，新的金融机构不断出现，并提供低利率的贷款来与现有贷款机构竞争。随着贷款人竞争加剧和房地产业可融资量增大，房地产业潜在投资者数量增大，房价攀升至合理价位以上。当市场存在过度担保和无效监管等风险时，这种扭曲效应更为明显。在发达国家，如美国，住房金融体系发达，且一直视住房贷款为优质业务，忽视了其风险，并受到覆盖贷款损失担保的激励，贷款人加大住房贷款业务比例，并不断投资高回报、高风险的项目，承担了过度风险和接受价值高估的抵押房产，一旦资产价格波动过大，必将引发金融危机。此次由美国次贷危机引发的全球金融危机充分说明了这一点。
　　房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低；而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济危机或者经济衰退。
　　正因为房价剧烈波动对银行等金融体系的冲击及风险性，有必要在房价虚高的时候进行调控，使高起的房价“软着陆”，以避免其剧烈下跌对金融体系的冲击，防范金融风险。
　　（三）促进经济发展与房地产宏观调控
　　与虚拟的股票市场不同，房地产市场是实体经济，房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超过同期gdp增长速度，房地产业增加值占gdp的比重不断提高，目前早已经超过5%，为国民经济的支柱产业。房地产对gdp具有极大的带动作用，历史数据表明房地产对gdp的影响在10%左右。即如果房地产投资降低30%-40%，将导致gdp下降3%-4% 。政府可以接受gdp增长放缓，但不能接受gdp增速大幅下滑，gdp增速的大幅度下滑将会带来一系列的经济问题，例如就业率下降、物价不稳定等。因此，保持房地产业的健康发展，对于稳定经济发展大局具有重要意义。
　　近年来，房地产市场的持续低迷已经对相关行业的影响开始凸显——钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，相关行业领域的失业率不断上升。在拉动我国经济增长的因素中，出口因全球金融危机遭受严重影响，消费和投资又是相互关联的，因此投资成了经济增长的“强心剂”，作为主要固定资产投资方式的房地产投资市场出现了持续萧条，我国经济增长必然会因此受到拖累。
　　从市场的角度看，由美国次贷危机引起的全球性金融危机使得全球经济面临巨大的压力，我国经济也因此受到很严重的影响，出口下滑；股市暴跌；外贸企业资金量缩减。这些不利因素，对市场构成了很大的压力。所以这次政府推出“救市”政策，预计对市场影响不会很大，楼市成交额提升的幅度可能不会很大，但会起到提升信心和稳定市场的作用，避免由于非理性恐慌而造成房地产市场的大萧条。
　　另外，和房地产相关的土地出让金和相关税费大约占到了国家地方财政收入一半以上的比例，房地产行业的萧条导致财政收入骤减，以至于很多地方政府预算安排的项目无法实施，也导致了经济发展速度的下滑。
　　鉴于房地产业对经济发展的支柱作用和重要关联影响作用，对房地产市场宏观调控政策与措施频出，由此也可以看出房地产调控政策与措施是整个国民经济调控以促进经济发展政策的重要组成部分，而非是单独针对房地产行业的调控，也不是为“救市”而“救市”，对政策的效果评价也需从此角度展开。
　　
　　近期房地产调控政策目标及其影响
　　
　　（一）第一轮房地产市场宏观调控的目标基本达到
　　第一轮房地产市场宏观调控的目标是缓解房地产市场发展过热态势，挤压房地产市场泡沫，以保证房地产市场的长期稳定发展。经过一轮市场调整，目前主要一线城市的投机者已基本离场，房地产市场上的投机现象逐渐减少，现在的市场交易主体主要是首套住房购买者或者第二套普通自住房购买者，调控目标基本达到。

　　据中国指数研究院提供的数据显示，全国主要城市2008年9月房地产平均交易量下降64%，2008年前9月交易量同比下降46%。销售价格方面，2008年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，涨幅比8月份低了1.8个百分点，环比下降0.1%，全国一线城市房价继续保持下调的发展态势。因此，第二轮宏观调控的经济目标为“保增长”，对房地产市场的调控也以稳定房地产市场发展为目标。
　　（二）第二轮房地产市场调控政策
　　国务院工作会议在部署2008年第四季度经济工作的时候提出，要降低房地产交易的税和费，来支持百姓购房。2008年10月，调控政策出台。内容如下：对个人首次购买90平方以下住房的，契税税率暂调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；购房首付款调至20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。
　　在国家出台的相关调控政策中的“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”这条政策表明国家开始允许地方政府因地制宜，自行制定符合地方特点的调控政策。事实上，早至2008年6月开始，全国十多个城市的政府就已经开始相继出台调控政策。这些政策主要目的是对整个房地产行业负责，维持市场的稳定和健康。
　　（三）近期房地产调控政策的影响分析
　　政府第一轮的宏观调控在打压房地产市场上的投机行为、挤压房地产市场泡沫等方面已经取得了一定的效果，同时也在一定程度上稳定了住房需求市场的信心。政府第二轮的宏观调控目标是稳定房地产市场发展，房价大幅度下跌必然会引起经济增长速度急剧放缓，这是政府不能接受的，所以政府近期出台的“救市”政策的主要着手点仍然是刺激有效住房需求，无论是降低税率还是下调个人住房公积金贷款利率，都是在鼓励住房需求者购买住房，通过刺激需求来刺激萧条的房地产交易市场，而不是通过打压房价来刺激房地产市场的交易。近来一些城市房价有不同程度的下滑不是由于政府政策的打压，而是因为此前政府缓解房地产市场发展过热的宏观调控政策造成了大量住房需求者对楼市持观望态度，认为楼市的价格会进一步下跌，这就造成了房地产交易市场的有效需求不足，进而造成房价不同程度的下滑。
　　对于房地产开发商来说这些政策是重大利好消息，虽然政策本意不是为了维护高房价，但是释放出了调控方向由“挤泡沫”向“保稳定”转变，增强了开发商继续开发土地的信心。
　　尽管针对低迷的房地产交易市场，中央和地方政府纷纷出台了一些刺激有效需求的政策，在打压房地产市场上的投机行为也取得了一定的效果，但应该看到政府的宏观调控政策并不是万能的。在2007年，为了防止经济过热，央行曾经连续六次提高存贷款基准利率，并将第二套房首付比例提高到40%，但是如此紧缩的货币政策并没能阻止房地产市场在2007年的发展，这说明市场规律始终是发挥主导作用的，政府调控只是起到辅助作用。近期出台的一些“救市” 政策更多是释放出一种信号，稳定市场信心，至于这些政策具体能对房地产市场的交易有多大的作用，还有待于未来房地产市场上的各项数据去检验。但是可以肯定的是政府既不希望房地产市场的交易持续低迷，又不希望房价的大幅度下跌，“稳定”将始终是政府宏观调控的主要方向。
　　
　　结论
　　
　　总体来看，市场上的房价仍然是由市场上的供求关系决定的，政府最近出台的一些针对购房者的税收、利率等优惠政策对于普通购房者的影响和激励作用还不是很明显。但是在国际金融危机这一大背景下，扩大内需成为拉动我国经济增长的主要动力，如果这些政策还不能够有效地刺激房地产市场的复苏，政府很有可能会出台更加有力的促进首套住房需求者或者第二套普通自住房需求者购买楼房的政策。到时随着政府稳定楼市的政策倾向逐渐明确，购房者的对于楼市的信心也会逐渐增强，房地产交易市场的需求量就会逐渐回升，市场将趋向于恢复稳定。
　　
　　参考文献：
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