论文关键词：房地产 宏观调控 政策
论文摘要：比较了国内外对房地产业进行宏观调控的情况，探讨了有关宏观调控的政策问题，指出制定房地产宏观调控政策要以地方政府为主，审时慎重地做好调研工作。
abstract:comparison of the real estate industry at home and abroad to carry out macroeconomic regulation and control of the situation, to explore the macro-control policy issues, pointed out that the formulation of macro-control policies in real estate to the local government-based, pre-trial investigation and study to do a good job at work seriously.
key words:real estate，macro-control，policy
近年来，随着经济的发展，特别是市场化运行模式的初步形成，我国的房地产业得到了前所未有的发展，呈现出生机勃勃的景象。但在这派繁荣景象的背后也隐藏着极大的风险，特别是近几年来，已有所表现。2008年开始的房价下滑，特别是在全球性金融危机后的急剧走低等等，都反映出我国房地产业存在的问题。WWw.11665.cOm住房是民生之本，是社会稳定，人民幸福的大事，因此，既要按市场规律办事，又要加强政府的宏观调控，促进房地产业的健康发展。
一、我国房地产业发展的现状
我国的房地产市场从20世纪90年代初就已经启动，经过十几年的发展，逐步从以单位房、集资房、福利分房为主过渡到以个人消费的商品房以及政府开发的经济适用房、安居房为市场需求主体，市场化程度大大提高，已经成为支持我国经济增长的重要力量。但近几年来，房地产业出现了“过热”现象，而这种被红红火火的表象掩盖的房地产“泡沫”终于在2008年破碎，房价出现了大幅跳水回落，这并不是偶然的，而是房地产业发展过程中的必要调整，这种调整，既受国内外经济大环境的影响，也是房地产市场本身发展的需要。房地产业在国民经济中占有重要地位，从而在很大程度上影响到社会的稳定、国家的发展和人民的生活，因此，有必要在借鉴国外相关经验的基础上，认真分析我国房地产业的发展历程，制定符合我国国情的房地产宏观调控政策，以保证房地产业的健康发展。
二、国外对房地产业进行宏观调控的情况
纵观世界，为了保持房地产业的健康发展，各国都制定了宏观调控政策：日本房地产市场发展到今天也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的：为应对房地产泡沫推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，刺激经济；三是政府调整了建筑标准以便于房地产项目的开发。美国为防止和解决经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制。然而2008年随着次贷危机的爆发，美国的房地产业受到了重创。俄罗斯在进入21世纪后，国家杜马通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者签定房屋销售合同。
三、我国的房地产宏观调控
2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。为进一步贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，根据国务院的要求，住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、人民银行等十余个部门，在前期调查研究、充分听取各方面意见的基础上，形成了关于促进房地产市场健康发展的政策建议。12月20日，国务院办公厅正式印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，主要提出了六个方面政策措施：1、加大保障性住房建设力度；2、进一步鼓励普通商品住房消费；3、支持房地产开发企业积极应对市场变化；4、强化地方政府稳定房地产市场的责任；5、加强房地产市场监测；6、积极营造良好的舆论氛围。
四、做好房地产宏观调控工作的几点建议
1）做好多方面的考察比较工作，慎重决策。房地产业是关乎百姓切身利益的大事，在制定宏观政策前，一定要以认真负责的态度探讨政策的可行性，权衡利弊，慎重选择。目前，针对政府对房地产进行宏观调控的措施主要有以下几个方面：给予税费优惠、实行购房补贴、调整公积金贷款政策、鼓励改善性购房、保护购房者利益、实行经济适用住房货币化补贴、做强房地产经济、鼓励定价开发、采取净地(期地)方式出让土地、因地制宜，适当调整容积率、科学合理定价、减缓征收部分税负、加强金融扶持、强化招商服务、暂停或降低相关收费、营造竞争环境、创新审批服务机制、完善房地产市场预警机制、做好市场服务管理工作等，具体采取哪种方式要认真考量。
2）强化地方政府稳定房地产市场的责任。《意见》中已明确提出“要落实地方人民政府稳定房地产市场的职责，强调了稳定房地产市场由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的工作责任制。”可见，各地区要在执行中央统一政策的前提下，根据本地的经济发展水平、房地产发展情况、消费结构等实际情况制定有针对性的房地产宏观调控政策，也只有这样才能最大程度保证政策的可操作性和针对性、灵活性，提高调控的效果。
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