【摘要】房地产业是国民经济的基础、先导性产业。房地产价格的讨论一直都是热门话题,影响房价的政策因素主要在于国家金融政策、土地政策、国家公共住房政策等方面。本文从理论上分析了房地产价格的影响因素,并以实际出发分析了房地产现状及其形成原因,就政府如何从根本上抑制房地产价格提出建议。
　　【关键词】房地产价格 波动 政策因素 建议
　　在房地产价格的构成中有一部分来源于土地开发和房屋建造所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息和其他费用分摊。房地产价格受总成本影响
　　很大。从总成本的变化潜因来看,政府政策是引致价格上涨的重要诱因。
　　
　　一、影响房地产价格的主要政策因素
　　
　　1、国家金融政策
　　(1)银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响,从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款,从而限制投机和盲目消费。
　　(2)银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格的理性回归。Www.11665.com
　　 (3)货币政策。由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因,直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。首先,在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行,并且由于人民银行对冲能力有限,从而导致货币供应量快速增长;其次,投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质,促使房地产价格在短时间内迅速攀升。
　　2、土地调控政策
　　首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。其次,土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响。最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大。
　　3、政府公共住房政策
　　当前房地产业的症结在于政府未对房地产业进行合理区分,房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产混同在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方政府以及外资等各方面寡头利益的博弈中无法得到保障,政府必须承担起保证居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中政府的政策必然会导致供给和需求的变化,从而成为影响房价的重要的因素。
　　4、税收政策
　　税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本,造成价格变动。
　　5、城市规划政策
　　
　　城市发展规划对房地产价格都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。
　　6、国家收入分配政策
　　城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力,进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使居民用来购房的资金增加,同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。
　　
　　二、近年来房地产市场政策缺失导致的价格波动
　　
　　1、土地供应政策
　　政府逐步放量推地,土地供应总量有所增加。与2007年土地市场频现“地王”不同,2008年土地市场却异常冷清,“流拍”、“退地”成为全国土地市场的整体表现,这是整个房地产市场萎靡所带来的结果。
　　国家统计局2009年公布的第一季度数据显示,房地产开发投资增长比去年同期回落28.2%,全国商品房销售面积同比增长8.2%,销售额同比增长23.1%;房地产开发企业本年资金来源额度同比增长9.2%;房屋销售价格同比下降1.3%,购房景气指数下降至94.74。从数据不难看出,房地产市场低迷态势还在延续。
　　通过比较土地交易价格和居民住宅用地价格发展的趋势,发现其相关度是很高的。土地价格受政策和经济的影响波动比较大,住宅用地更是如此。
　　2、金融与货币政策
　　2008年下半年,国家连续5次降低贷款利息,5年以上的贷款利息降低1.89个百分点;为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2009年3月,政府确定了2009年的房地产政策将从五个方面进行改革,进一步减免房地产交易环节税费,全国各地方政府在国家政策的基础上又相应出台了众多促进房地产稳定的相应措施,但目前房地产价格变动并未取得房地产市场维“稳”的要求和政府调控的力度。
　　3、政府管理缺陷
　　(1)国家宏观政策实施管理缺陷。从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间,各地成立了2000多个土地储备中心,县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下,国务院规定的廉租房制度从提出到今天也有10年了,291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。2009年国家将“保障性安居工程、改善民生”列为首项任务,表示3年内中央财政将投资9000亿元用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。然而,如此反差说明国家在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。
　　 (2)地方各级政府管理的不当。特殊的土地产权制度决定政府对房地产进行干预的必然性。地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离,与地方政府不当干预或过度干预所导致的政府职能失灵分不开。
　　(3)区域房地产垄断。由于土地位置的固定性,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,同时,由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样,只要开发商不到另外一个区域去开发房地产,某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下,只有少数企业间存在竞争,房地产的市场结构就是寡头垄断,寡头垄断的必然结果就是价格高额。
　　(4)宏观经济环境不稳定。近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。2008年以来,国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退,世界市场大规模萎缩,全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡,目前金融危机已经明显向实业领域蔓延,各国政府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度,美国次贷危机预示着房地产市场风险将更加突出。

　　三、克服政策缺失的主要改进措施
　　
　　1、取消价格双轨制
　　价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地转让方式。
　　2、简化行政审批环节,降低交易成本
　　政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;在建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿。
　　3、改进税收政策
　　降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施。一是实施新的《企业所得税法》,统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增强微观经济活力。三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。
　　总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系。而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方政府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识。
　　
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