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沪港守财之道避险为上VS开放理财

原文作者:佚名

 香港市民自1980年代开始快速致富,1997年后房价崩盘的沉痛经验,推动香港市民更加理性、开放地管理资产。与香港不同,经历过动荡与折腾,上海如今再度领跑内地。当本地居民拥有了不菲身家,在纸币超发的时代,怎样“守财”保值?从金融、房产、婚约到境外配置资产,避险理念一以贯之,更是当务之急。
   上海 财产避险是当务之急
  上海的资产保护体系源于租界的法律设计和执行。居民财产积累百余年,经过1950年代的房产税和公私合营运动被全面充公,直到改革开放后民生才重拾活力。
  居民家庭拥有了以房产为核心的大宗资产之后,怎样保值增值?不确定因素就是负面因素,尚不确定的第二轮房产税,是绕不过去的威胁。
  源于租界的资产保护体系
  上海最早的资产保护体系是怎样建立起来的?
  l :“风能进,雨能进,国王不能进。”商业社会注重资产保护的逻辑在于,没有严格到位的利益保护,就不会有人民追求利益的持久行动。相比之下,由于人身依附和资产无保障,包括富商在内的市民阶层的软弱无力贯穿了整部中国历史。以上海为例,如果没有居民资产和人身安全得到保障的“特区”,凭松江府、上海县老城厢体制,不可能发展成为远东巨埠。
   以公共租界工部局为代表的市民自治制度对上海影响深远,刺激了商业和房地产的繁荣,也刺激了华界的改良与进步。以土地征用的定价为例,上海租界、华界的资产保护完全是两个世界。1901年华界通过“道台晓谕”对华人业主征地价格为:新闸路以北每亩白银70两、以南每亩100两。wWw.11665.cOm同期公共租界土地估价平均每亩4603两,相差近50倍。
   具体而言,租界的资产保护有何特点?
  l :资产保护依托于尊重和保护私人财产、企业经营活动的社会环境。以房地产为例,明清时期江南土地转移频繁,有所谓“百年田地转三家”的说法。
  缘于法律(《租地章程》),以新式土地契证——道契为核心,上海租界建立了近代土地制度,房地产市场随之兴起。道契不受中国政局动荡的影响,成为当时房地产交易、融资活动的“硬通货”,上海金融市场信誉最高、流通性最强的信用工具。由于在租界内各种资产均通过谈判交易而非强制征用,价格机制得以维护。租界土地与周边相比体现出惊人的级差地租。1930年,公共租界、法租界的平均地价分别是每亩3.7万、2.7万元,一路之隔的华界还不到1500元。
   公有化:公私合营与房产税
  1949年之后,公有化的实践是怎样进行的?
  l :政权更替后,内地逐步实行计划经济。不要说企业,连地方政府都成了“车间”,所有的经济主体都依附于“分配者”,市民自治也就无从谈起了。
  内地的公有化运动,以企业家资产和居民不动产为两个层面的设计目标,上海首当其冲。据1950年统计:市区建筑面积4679万平方米,居住、非居住各占一半,绝大多数为私人所有;土地则公用占12.4%,私人占74%,外国人占13.6%。此前上海已有一批携带资金的技术人才出走。新的市政府为了解决经济困难一度鼓励平民创业,但短暂兴起的小手工企业和历史遗留下来的企业组织很快被1956年的“公私合营”统一消化了。
   在不动产领域,1949年之后的第一轮房产税起到了怎样的作用?
  l :上海早就是一个积聚百年财富的城市,不动产是市民物权的主体,连“要当二房东了”都是中低阶层市民逢年过节的问候语。战争和政权更替带来了一大批房产重新确权的机会,即便是物权清晰的房产,很多业主也搬迁到香港,导致租金收取出现困难。利用这个机会, 对于不便直接征收的物业,房产税通过“惩罚占有”推动接管、代管、受让等形式,达到了间接征收的目的。1954年由24家外商经租的15244幢房屋,全部由市房地产公司经租部接办。[论文网]
   1950年代的房产税,本质上就是推动业主阶层资不抵债的辅助征收工具。1956年之后,上海市区公有土地从12.4%上升到 44.4%,政府一步步限制私地买卖、出租,限制私有房屋买卖,1963年起公家单位租用私地改为征用……结合“公私合营”,上海企业家资产和居民不动产除了维持当事方生存之外的剩余部分,以各种形式收归公有。17年间的公有化运动为随后的文革奠定了物质基础。
   造富路径与资产意识复苏
  上海市民怎样再次拥有可观资产?
  l :改革开放的价值观基础是民生主义。为了改善人民生活,恢复市场,鼓励创办企业、允许居民拥有动产和不动产都是理所当然。对国企占据绝对优势的上海来说,全民造富的第一个浪潮并非创业和小生意,而是收入提升与炒卖股票的交替作用。对股票价值的敏感性,上海市民走在内地的最前列。
   相比于股市的起伏不定,不动产日益成为上海家庭资产的主体,特别是浦东大开发之后,本地住宅物业在最近10年价格普遍上涨五倍以上。当前上海存量房产按照二手房挂牌均价2.6万元估算,人均约35平方米,则人均房产价值90万元,几乎个个都是百万富翁。
   当前上海市民的资产意识怎样?
  l :值得一提的是,上海居民的资产管理意识在内地始终保持领先。改革开放之后,特别是伴随股市、楼市两轮造富潮,上海居民的家庭资产金额直线上升,大量相关纠纷、诉讼及案例推动了上海居民资产意识的复苏和管理经验的积累。相比于无法可依的历史,《物权法》的出台也是个明显的进步,至少可以借此适度抗拒违背意愿的征用。
   调控刺激官民博弈
  当前居民资产保值增值的最核心问题是什么?
  l :国资委专门负责国有资产的保值增值,而居民资产的保值增值面临风险相比要大很多。当前最直接的威胁就是第二轮房产税。虽然上海房产税试点通过买家查验房产并纳税的模式软着陆,一定程度缓解了市场恐慌情绪,但是全面推行房产税的警报并没有解除,这是居民“守财”、资产保值增值最大的不确定因素。

  趋利避害是人类本能。改革开放的成功源于隐含的社会契约:政府鼓励人民拥有资产,发放凭证且保护之。惩罚占有的税种动摇了这个契约,以新国五条的“20%所得税”为例,官民勾心斗角的复杂循环已经出现。政府以调控名义推行重税、加息,市民以假离婚、假结婚等救济手段回应;政府随后进一步加强行政管制、限制和惩罚……改善生活的愿望被阻拦,房地产市场的税费越来越多,价格开始失灵。
   除了内地房地产和金融投资,上海居民的资产管理有何新的特征?
  l :基于资产避险、安全保障目的而非追求收益最大化,当前的婚姻关系与移民潮都值得引起重视。婚姻是家庭的重组以及新生,资产管理要求婚姻同样具备“避险”功能,这使得上海人的爱情观念趋于稳健、保守。
   由于优质教育资源的集中,上海历来是内地出国留学最火热的城市。但是目前白领阶层正在成为移民

潮的主体。很多人放弃国内的高收入和便利环境远赴海外,间接说明这波移民的动机在于资产避险。即便本人不出国,由于内地限购和不确定调控政策,以采购海外物业为主的全球化资产配置,也成为越来越多上海居民的选项。一套本地公寓通常可以置换为一套境外的小别墅,这也使得上海居民有了十年前不敢想象的“中国梦”成为现实。
   上海作为内地经济堡垒,又一次站在成长的十字路口。不过虽然改革的早期红利眼看着发放殆尽,只要这个城市继续担当居民资产保护的榜样,依然有望延续“近者悦远者来”,内地的人口、资金、知识在此聚集的趋势。
   香港 越开放,越理性
  由于地缘因素,香港人一向对理财都抱开放的态度,体现在理财方式及投资的国际化上,这是香港能成为国际金融中心的重要原因之一。香港人在守财之道上也曾历不少风雨,但风雨无阻人们守财之道的进步——开了眼界,反让人们的理财心态更趋理性与开放。
   从避难到落地生根
  香港从开埠以来都担当着避难与中转港的角色,这种特殊的环境如何影响港人的守财观念?
  w:香港从开埠至1970年代前,都是个资金流动活跃但“不聚财”的地方。香港开埠之初,华人人口除了以渔农为生的原住民外,主要由来自汕头、梅州和珠江三角洲的体力劳动者,构成下层社会。他们离乡背井,一旦有所积蓄,便转身回乡,因为香港并非久留之地。19世纪中叶以后,中国社会动荡,使不少中上层内地人流入香港,带来了资金和管理经验,香港社会开始出现了华人富商巨贾、洋行买办以及知识分子,构成了华人上层社会。他们同样不视香港为永居之所,多把香港视作“转口港”。与内地相比,香港人从过去到现在都比较接受“海外投资”这种理财方式。这种基因是造就香港金融业高度开放的原因之一。
   香港是从何时开始变得“聚财”起来?守财方式是如何演变的呢?
  w:至1949年新中国成立以后,大量国内移民涌入香港。由于政治环境的变化,避难者在发家后“转身回乡”的可能性大大降低,香港开始“聚财”。但由于新中国成立至改革开放前,内地的生活环境与香港相比十分艰苦,香港人大多心系祖国,有多余的财富,大都会拿来接济内地亲人。在这个时期,香港人的守财观可以用“仗义疏财”四字总结。
   1979年,内地开始改革开放,经济环境好转,香港经济在1970年代起飞,并受惠于内地改革开放,1980年代香港人急速富起来,真真正正有了理财的需要。在生活变得安稳的状态下,华人那种“安土重迁”的基因开始起作用,对不动产情有独钟的“民族特色”又呈现出来,买房成为香港人重要理财方式之一,香港楼市开始蓬勃发展。
   不动产投资兴衰史
  可否具体描述一下从这个时期开始香港楼市的发展?
  w:1976年至1981年,香港迎来第一个楼市小阳春。香港国际金融中心地位开始确立,大批国际金融机构、跨国公司纷纷来港设立分公司;1976年开始地铁修建计划;1979年人口增至500万,家庭小型化趋势明显。长江实业、新鸿基等一批地产巨头崛起,并纷纷上市。由于这诸多因素,地产市场迅速复苏、繁荣,并于1981年达到高峰。随后而来的世界经济危机,影响了香港经济;同时中英香港问题谈判,令香港人出现信心危机。楼市快速由热转冷,连跌三年。
   1984年中英公布联合声明,增强了香港各界对房地产的信心。1985年市场开始复苏。1986年后,港币随美元一同贬值,银行放松了按揭贷款条件,利率水平降低,甚至出现了负利率,刺激了投资需求。写字楼严重供不应求,售价、租金急升,租金水平仅次于东京和伦敦。这次一路疯涨持续了12年之久,至1997年亚州金融风暴前夕达到巅峰。1997年相比1985年,香港私人住宅价格指数暴增七倍。当时的香港人就像现在的上海人,认为买房是稳赚不赔的买卖,认为房市必然长青不死。
   1997年后的房价崩盘,对香港人的守财观产生了什么影响?
  w:1997年香港房价自高位下跌,持续五年,跌幅超六成,是香港楼市发展史上最惨重的一次。对香港市民最惨痛的理财教训,是负资产现象的出现。负资产是指当房总价下跌到比贷款额还低时的情况。比如说,某人有一套房,购入时为市价500万元,跌价后市价为250万元,而他欠的按揭贷款和利息却高达350万元,那么他即使把房子卖掉还债,也仍欠银行100万元。负资产意味着不但一无所有,而且欠银行大笔债务,更加悲惨。
   根据香港金融管理局的资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月,当时共有约10万宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元,按揭金额与抵押的比例为128%,估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元,意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。
   经历这场风暴,香港人对投资房产的态度开始回归理性,也开始更关注分散风险及投资多元化等理财观念。
  另外,不同区域的房价跌幅差异也为香港人上了难得的一课。虽说平均跌幅是六成,但市中心区跌幅只是四成左右,而郊区跌幅则接近九成,郊区购房投资风险较高成为香港人的常识。每当上海朋友问及我对在上海买房的看法时,我都会把这项“常识”跟他们分享——不要“贪便宜”买郊区的房子,宁愿买小点的市区房。

  投机与投资的比拼
  近五年香港房价又进入一个疯涨的阶段,这次涨价周期和1990年代那次相比,香港人的参与态度有什么不同之处?
  w:与1990年代全民拼老命炒房相比,现在港人对炒房中获利的热情大减,市民买房大多是为自住考虑,炒房只有少数人在做,甚至这些“少数人”当中,很大一部分并不是香港人。由于这部分非港人的炒房者加入,近年郊区房价升幅比以往明显,房价已超越1997年高峰的水平。祝他们好运。
   除了房产投资,香港人还会运用什么方式理财?
  w:很有趣的是,理财方式似与性别有十分密切的关系。于1990年代,香港主妇的理财方式以炒汇为主,偶然会投资股票;而男性则喜好炒股。这与女性厌恶风险,而男性喜欢“控制大局”的性格差异有关。
   而在1997年前的股市大牛市,吸引了不少主妇尝试进行投票投资,炒股慢慢取代炒汇成为理财主流。不过女性炒股与男性仍有本质上的区别,女性炒股爱蓝筹,不喜欢频繁操作,多是长线持有,而男性炒股则喜欢短炒“寻宝”。
   有趣的是,经过长年累月的理财比拼,数据上显示,厌恶风险的女性在理财上比喜好投机的男士效果明显。根据香港最近十年所进行的资产超过百万人士统计数据显示,香港的百万资产女性一直比男性为多,而在经济大调整的年份,男女比例的悬殊更为明显。例如在2003年,女性与男性百万富翁比例上升到3:1。
   政策对守财观念的影响
  香港政府在政策上如何影响着港人的守财之道?
  w:从开埠之初,香港就以自由港作为定位,行低税率政策。在1970年代经济起飞后,这种低税率政策仍然持续,香港针标准个人所得税率为17%,藏富于民是香港政府经常挂在嘴边引

以为傲的口号。这种藏富于民的环境催生巨大的理财需求。而政府由于不依靠个税支持开支,就把政府收入来源从香港唯一的天然资源——土地上打主意,衍生了著名的“高地价政策”。1970年代后期, 港英政府收入依赖从卖地及物业税所得,所占份额为总收入40%。高地价政策,藏富于民的环境及华人喜好物业投资的本质,形成 了香港房价不断上涨的结果。这进一步加强了香港人以买房作守财之道的意识。
   而另一项对香港人守财观念有比较大影响的政策,是从2000年开始实行的强制性公积金政策。强积金是透过立法,为所有就业人士而设的退休保障制度。强积金计划法定供款额,是由雇主和雇员根据雇员入息各自供款5%,加起来10%。供款将用以每月定投方式购入基金,而可选择的基金按风险程度大约可分为货币市场基金、保证基金、债券基金、混合资产基金及股票基金。该政策进一步推动了公募基金定投式投资的普及。
   守财与养老息息相关,香港人如何看待这两个问题之间的关系呢?
  w: 制度实行超过10年,期间港人对为退休筹谋的意识增加。根据2012年一项关于“理想退休生活”的调查结果显示,受访者理想退休年龄平均为59.4岁;而理想退休储备金额中位数为604万港元;退休后每月生活费的期望值之中位数则为1.3万港元;受访者为实现退休储备目标,每月储蓄或投资的中位数为4485港元。调查又指出,“养儿防老”的传统观念已不合时宜,仅4%受访者视其为最好的选择,比例只略高于赌博。
   港府2012年发表《人口政策督导委员会进度报告书》,提出一系列解决人口老化问题的建议,包括考虑提高退休年龄。香港目前无法定退休年龄,大部分政府或私人机构的雇员在55至60岁之间退休。
   该项调查发 现,过半数受访者赞成提高退休年龄,只有近两成人表示反对。支持延迟退休的原因,主要是认为自己“仍有足够体力或能力继续工作”,其次是希望“继续赚钱增加退休储备”。这与内地普遍不愿政府推迟退休年龄有相当大的区别,主要原因是香港强积金计划是自供自用型的,推迟退休年龄不但不影响个人利益,还有助于维持更体面的老年生活。
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