提要2006年以来，合肥市区房地产价格总体呈上涨态势。本文结合合肥市区实际情况，对影响房地产变动的主要因素进行分析，进而提出促进房地产市场健康发展的对策建议。
关键词：房地产价格；规范市场；政府宏观调控
房价问题一直是社会关注的热点问题，随着社会的进步和发展，首先要解决人们的基本需求，住是基本需求之一，而住房问题的核心就是房价问题，随着经济的发展，房地产已成为居民的消费和投资热点，同时亦是国民经济的主要支柱产业。
一、合肥市房地产价格变动情况
近年来，由于我国城市化进程加快，我国大部分地区房价呈上升趋势，合肥也不例外。2006～2009年合肥平均房价从3，302.7元/平方米涨到4，232元/平方米，同比增长28.16%。根据cric系统监测，从2006年开始，合肥环线商品房成交均价呈现出不同程度的增长，如图1所示。（图1）就具体数据来看，其成长趋势表现为以下几个特点：
（一）各环线商品房成交均价均呈现出大幅上升态势，离市中心越近的成交均价增长越快。一环内2006～2009年商品房成交均价年均增长率为10.71%，一二环为10.67%，二环外为9.97%。
（二）环线商品房成交均价的差距正在扩大，离市中心距离越近，差距越大。2006年一环内与一二环商品房成交均价相差677元，2009年两者相差898元；2006年一二环与二环外商品房成交均价相差464元，2009年两者相差673元。
（三）离市中心越近的位置，相对价格越高，市中心地段的价值在整个合肥城市环线布局中的优越性初见端倪，但一二环、二环外的价格区间仍然比较集中，没有拉开显著的级差。WWW.11665.coM2006年一二环商品房成交均价是一环内均价的83.13%，2009年是83.06%；2006年二环外商品房成交均价是一环内均价的71.57%，2009年是70.37%。
二、合肥房地产价格变动的影响因素
（一）合肥城市化进程加快带动房价上涨。2008年中部六省省会中，合肥的均价在4，000元/平方米左右，相对来说发展还是比较平稳的。但近年自合肥大建设以来，因为城市基础设施发生脱胎换骨的变化，城市化进程等加快。高架的建设、滨湖的发展、轻轨的修建、建设区的新面貌等都证实着这个城市在飞速上升中。加上外来人口的不断扩张也增加了房屋上的刚性需求以及城市居民自我提高中的改善型需求。在这样的大环境下，房价必然受其影响。按照合肥城市规划，到2010年城市人口达到300万，城市化率达到62%，目前距离这个目标还有很大的距离。如果能够完成整个规划，合肥现在每年以20万人口增长以及一些流动人口，会给房地产业带来需求量。
（二）二手房交易减免税费政策的影响。2008年的金融风暴使全国各产业都受到很大的挫折。进入2008年，日益趋紧的信贷政策使合肥不少房产商都遭遇融资“难题”，在紧缩货币政策下，银行几乎无一例外地收缩公司贷款，削减了对房地产企业的开发贷款。2009春节前国家出台了二手房交易减免税费的政策，由于与2008年相比货币政策较为宽松，使二手房交易迅速的活跃起来，同时也带动了一手房和新房的交易上升。2011年货币政策又转变得有所紧缩，通货膨胀的形势也日益严重，随着用工等各个方面成本的增加，房地产市场也必然面临尴尬的局面，2011年的房地产形势不容乐观，以至于二手房市场不容乐观。
（三）供需矛盾造成房价上涨。随着人们生活水平的提高，人们对住房的需求大大提高，小居换大居，旧房换新房，许多百姓积极的改善自己的住房条件和居住环境，城市新增人口对住房的需求，城市改造拆迁，对一些发达地区的沿海城市来说，房屋的购买者有一部分人是来自其他城市，甚至国外。这些都壮大了新房购买者的队伍。使得供求关系失衡，形成供需矛盾，使得房屋价格不断上涨。
（四）开发商之间的竞争，购房者之间的竞争。在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价应该很低，房价应迅速下降，但迄今为止房价并没有形成快速下降的局面，而是形成不断上涨，其原因是房产开发商之间的相互竞争、购房者之间的竞争，都会抬高房价，百姓或主动，当然更多的是被动地接受房价过高的这个情况。
（五）购房者畸形的消费观念。一是居民的自住性的需求；二是富人的投机需求。房价居高不下在一定程度上与部分购房者畸形的住房消费观念是分不开的。一些购房者非理性消费，过分强调房屋投资、增值的附加功能，面对奇高的房价，现实是全民参与囤房、炒房，因为囤房、炒房在所有投资中收益是最大的。这样的消费观念只会促进房价上涨。
三、促进房地产市场健康持续发展的对策建议
房价居高不下，高房价增加了百姓的顾虑，制约了百姓的消费，作为支柱产业，住房问题解决的好坏直接影响国民经济的持续发展和社会的安定团结。
（一）增加中低价位住房的供应量，限制开发高档住宅房。鼓励廉租房、经济适用房、普通商品房的供应量，大力发展低价房，保证买不起房的老百姓也能安居，通过分流购房者来保证房价不会被操纵。对政府部门来说，控制房价过快增长的一个行之有效的办法就是控制高档次住宅项目的开发，鼓励开发商兴建能满足多数百姓需求的廉租房和面积相对小的住宅项目。通过大力发展低价房，解决房地产市场价格居高不下的问题。中国人口多，土地资源相对稀缺。在这种情况下，政府部门应进一步限制别墅类等高档住宅的兴建，多为百姓提供一些房屋造价适中的住宅。
（二）加强房地产市场的规范化管理。合理制定有关政策，政府不能仅仅是出台文件，更重要的是落到实处，强化公众对房地产开发实施的监督，加快对规划审批的监控体系建设，进一步健全对房地产、市政公用市场的监督制度，加强对土地、建筑后续工程的监管。对发现的问题要严肃处理，对房地产公司的违规行为要有统一的法律规定，要加快廉租房建设，为广大生活困难群众提供便利住房。另外，也应积极科学、合理地引导舆论，提高房价的透明度。
（三）调节好住房供求关系。现实楼价已持续上涨，最大的原因是供不应求，在我国住房实行市场机制的同时，就应该建立住房宏观调控机制，调节好供求关系，使其保持稳定、健康、持续的发展。一是使住房总供给与总需求保持基本平衡；二是解决地区之间住房发展不平衡的状况，使我国住房走上正规的发展轨道。
（四）建立科学的土地供应制度，制止炒地现象，有效降低地价。建立科学的土地供应制度，通过制度和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构，降低土地出让金收益，以降低房价中的土地开发成本，提高普通住房用地的供应量。
（五）发挥税收政策，抑制高房价。为有效发挥税收政策对房价的调节作用，切实达到长期稳定的效果。房产税作为国家调控人民住房水平的，必须制定完善统一的征收标准，从法律层面上固定下来，以达到长期稳定调控的效果。合理征收房产税，切实保护百姓的合理住房需求。房产税征收税率过高，不利于房地产的长远发展，更不利于满足人们的住房需求，税率太低，达不到控制房价过高的目的，从长远利益考虑，征收房地产税应该是按照当地工薪阶层的平均工资水平为基准。为有效发挥税收对房价的调控作用，需要合理选择税收制度，优化税制结构，完善税制体系，增加地方政府的财政收入；缩小贫富差距，促进社会和谐发展。
主要参考文献：
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