摘要：本文阐述了通过租金和房价的比例关系来衡量房地产市场发展状况，进而为政府对房地产的调控提供科学的量化依据，以稳定房地产市场健康稳定的发展。
     关键词：租金；房价；房地产
    1前言
    近年广州市住宅市场销售价格持续快速上涨，政府为抑制楼价的过快增长出台了一系列的调控政策，亦收到了一定的效果；在租赁市场方面，广州市的住宅租赁非常活跃，但市场对其深入的研究分析并不多，而将销售市场和租赁市场两者结合分析的更少。由于销售市场和租赁市场是住宅市场中密不可分的两大组成部分，因此，将两者综合起来分析更能全面反映房地产市场的发展状况。
    租金和房价的比例关系是衡量房地产市场发展状况的一个非常重要的指标。房地产售价和租金的变化往往是相关的，从目前我国房地产销售市场和租赁市场的整体发展状况来看，房屋销售价格和租金均普遍呈现上涨趋势。刚性而强劲的住房消费需求是房地产价格持续上涨的主要因素，加之城市化的加速引发了大规模需求，再有市场上缺乏保值增值手段，银行存款利率持续走低、流动性过剩等因素共同推动了近年房价的上涨，而房价上涨又激发了更多的投资与投机需求，进一步推动房价上升。
    若一个城市的房价上涨过快或长时间居高不下，而房屋租赁市场未给予有效的上涨支撑，房价租金比出现大幅上升则表明该地区房屋销售价格可能存在不合理现象，影响房地产市场的平稳发展；另一方面也说明房地产租赁市场还有较大发展空间。Www.11665.COm若一个城市的房地产租售比下降，则一方面表明租赁市场较为活跃，另一方面也表明房地产开发前景较广阔。
    目前，某区对房地产和租赁市场的政策主要是以广州市政府对房地产和租赁市场的调控为蓝本的，广州市政府对房地产的调控以稳定房价为主要目的，同时大力发展房地产租赁市场。为保障某区的房地产市场健康稳定的发展，应将租售比控制在合理范围内，因此掌握某区房地产市场房价租金比值的发展状况和发展趋势显得非常必要。
    2房价租金比
    所谓“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了物业以出租方式取得的投资回收期。
    房价租金比＝售价/月租金(式1)
    在房地产价格评估中，收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。
    收益还原法的基本意图是：由于物业的耐用期限很长，因此当拥有一处物业，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能预期在将来继续取得这个纯收益，这样，这一物业的价格就相当于这样一个货币额(value)：value=lncomerate(式2)公式2中，income表示纯收益，rate表示收益还原利率。公式2可以这样理解，如果将货币额(value)存入银行，银行的年存款利率为rate，每年可以从银行获得一笔数额大小为income的利息。
    公式2假设了物业的使用期限是无限的。若考虑有期限，假定使用期限为n，公式变为：value=lncumerate[1-1(1+rate)n](式3)显然，公式2还可以变为：1rate=valuelncone(式4)定义ratiobr=1/rate为房价租金比，value以住宅的单位面积售价（perprice）计算，income以住宅的单位面积的月租金（monthrent）计算，即有公式：ratiopr=perpricemonthrent(式5)由公式4可知，理论上房价租金比为收益还原利率的倒数。所以，如果能确定客观的收益还原利率，那么就可以得到合理的房价租金比。国家标准《房地产估价规范（gb/t50291-1999）》指出，收益还原利率可采用安全利率加风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测等确定。
    业界对于房价与租金的比值有多个称呼，如“房价租金比”“、租售比”“、售租比”等，这里统一采用“房价租金比”这一名称，定义公式为：r=pz（其中r为房价租金比，p为售价,z为月租金）上式表明，所谓“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，它也可以反映物业以出租方式取得的投资回收期。理论上合理的房价租金比并不是一个固定值，它随着市场上平均收益率的变化而变化。如当市场基准利率很低时，租售比较高亦可接受，当市场基准利率大幅上升后，房价租金比应下降，否则房价风险较高。从现时收益率水平看，当房价租金比大于一定量值时，意味着收益率不到银行存款利率，房价具有一定泡沫成分；当房价租金比介于某个区间时，收益率能满足银行存款利率，房价较为合理；若房价租金比过低，则一般说明房地产的投资价值较高。
    “房价租金比”作为市场研究的常规指标之一，一般情况下，若要满足5%～6%的投资回报要求，房价租金比值为196～232。在国际上一般界定正常的房价租金比为200至300，如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果低于200，说明该区域房地产投资潜力较大。
    运用租售比来衡量我国城市房地产市场时，也要注意我国与发达国家市场的区别。我们的城市处于高速扩张中，而人口增加、经济增长带来了城市吸附效应，将更多资源、财富和购买力都吸引到中心城市，形成庞大的购房需求，市场属于需求带动的扩张型市场，导致房价上涨偏快，而发达国家基本是平衡的市场，因为它的城市化进程基本完成。同时，由于购房成本是一次投入，而未来的租金收入是可变的，一般预期在中国主要大城市租金水平长期来看是持续上涨的，上述的原因可能都会令到现阶段房价租金比值这一指标在我国的一些大城市会偏高一些。
    3某区房地产市场实证分析
    通过对某区所有的租赁住宅的平均租赁价格的计算，得到表1。可以看出，某区平均租赁价为40.3元/m2，而2007年的平均租价为39.3元/m2，同比上涨了2.4%，走势比较平稳，主要得益于新商务中心优势。收入基本稳定人群的居住需求支撑着某区的租金。天河北和珠江新城两大中央商务区是不少外资企业和大型公司的办公地点，在外籍客商中拥有相当不错的口碑，再加上区内有不少高素质公寓，因此拥有一批相当稳定的租客。
    表1某区房屋住宅的销售均价
    和租赁平均价格（2007～2008）2008年2007年幅度租赁平均价格40.3 39.3 2.40%住宅的销售均价11274 9660 16.71%数据来源：广州市统计局和某区租赁所另外，2008年某区的住宅房屋的销售平均价格为11879元/m2。而2007年的某区的平均售价为10155元/m2，同比上涨了17.25%,显而易见，住宅房屋的销售均价上涨的力度要远远高于租赁价格的上涨。
    根据以上数据，可以得到近两年某区住宅的房价租金比，见表2。2007和2008年楼价与租金均保持增长，但楼价增长幅度高于租金增幅，因此房价租金比分别为246和281，可以看出，2008年某区房价租金比较上一年上涨了35点。

    国际上另一个判断房地产市场是否存在泡沫的通行标准是“房产投资收益年限”。这项标准显示，如果一套房产能够在15年内通过出租收回成本，意味着是一项比较好的投资，同时考虑到房产投资出租必然存在空置期，如果每年加上两个月的空置期，15年就是30个月的空置期，因此，一项投资如果能够在210个月，即17.5年回收成本，说明投资收益比较理想。对于购房投资客来说，在现行房价租金比的情况下，不考虑诸如通货膨胀等其他因素的影响投资客至少要在281个月也就是23年之后才能收回本金。这还不包括有空置期的时间，若要考虑每年有两个月的空置期，23年就有46个月的空置期，即有接近4年的空置期，27年才能收回投资，依此判断，目前的投资客投资的方式并不是买房之后出租来做长线投资赚取租金收益，更多的是期望房价上涨之后转手来获得收益。这类投资客的增多必将为房地产市场的健康发展留下隐患，会带来住房市场供求失衡，房屋空置率上升的现象。
    4结论
    而对于有住房需求的中低收入者来说，在现行高房价租金比的情况下租房显得更为合理。一来房屋有使用寿命，二来短期内筹集那么大一笔钱去购房会增加自己的财务压力。从家庭理财的角度来讲，购房好比将所有的鸡蛋放进一个篮子里，即使目的不是投资但房产的市值还是会受到市场经济周期的影响。选择租房一方面可以解决自身的住房需求，另一方面也无须担心市场的经济周期对家庭财务的影响。同时，在现行高房价租金比的情况下，以购房金额投资到定期存款、国债、基金、股票等投资工具上，从长期看可获得的回报将超过租金水平。
    对政府来讲，房价租金比可以说是房地产市场的参考指标，可以在一定程度上判断房地产市场健康情况，也是政府出台调控政策的依据。但我们的房地产市场发展历史不长，远没有达到成熟稳定的时期，不能生搬硬套其他国家或地区的理论和经验，确定一个合理的房价租金比还需要不断的摸索。某区2007年281的房价租金比有其合理的一面也有不合理的地方。现在房价是上升了，但亦有其一定的必然性。1998年福利实物分房制度结束，商品住宅市场的启动就是为了解决当时的经济疲软，通过行业繁荣拉动内需，解决通缩，刺激经济增长。现在房地产市场对国民经济的作用在一些沿海发达地区城市不再作为支柱产业，但也是重要的财政税收来源，高房价增加了税收，政府的事权才能扩大，廉租房、经济适用房才有财力投入，同时房源的增加直接抑制了租金价格的过快上涨。但房价租金比过高或过低都反映房地产市场的不正常，有悖于正常的市场经济运行规律，不利于房地产市场的健康发展。
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