摘要:我国的经济适用房与新加坡的组屋存在很多相似点,因而其成功经验对我国经济适用房的发展具有重大的借鉴意义。在比较两国住房制度的基础上,从申购条件、建设资金来源、价格管理措施、监督措施等方面进行政策的剖析比较。从对比中寻找差距,发现问题并提出切实可行的政策建议。
关键词:经济适用房;组屋;政策比较
1两国住房制度的比较
1.1新加坡的住房制度
新加坡土地面积小,人口却相对较多,住房建设成本高,一般家庭无力自行解决住房问题,因而新加坡政府进行大规模的住房建设。新加坡政府为解决住房问题成立了两个法定机构:建屋发展局和中央公积金局。建屋发展局所需的建设资金是通过资本市场获得的,但主要是依赖向政府的借款。同时,政府在土地、劳动力和建筑材料方面要为建屋发展局提供必要的便利。新加坡中央公积金局的公积金计划是一项强制住储蓄计划,以用于养老和失业救济的需要。它由雇主和雇员各负担一半,其缴交水平依经济发展而定。推行这种制度预筹了大量资金,构成建屋发展局的重要资金来源。
1.2中国的住房制度
中国在20世纪50年代末实行了与计划经济体制相适应的“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度。20世纪80年代以来,中国逐步实行了住房制度改革,建立了与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。wWW.11665.cOm
2住房管理的重要环节对比
2.1申购条件的设置
2.1.1新加坡组屋的申购条件
新加坡的组屋分配制度公开严格透明,主要规定如下:
(1) 有资格购买组屋者必须是新加坡公民或永久居民。
(2) 必须是两人以上的家庭或35岁以上的单身人士,与父母同住者可优先配房。
(3) 按轮候制等候配售。所有符合分配条件的同一区域申请者,按其轮候顺序从可分配的组屋名录中依次选择其满意的组屋。
(4) 同一户人家不允许购买第二套组屋。
(5) 按收入决定购买类型。
2.1.2我国经济适用房的申购条件
我国《经济适用住房管理办法》规定,城市中低收入家庭申请购买经济适用房应同时符合下列条件:
(1) 具有当地城镇户口。
(2) 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准。
(3) 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。
2.2建设资金来源
建屋发展局是新加坡国家发展部下属的法定机构,是该国最大的住房发展商和公共住房管理机构。建屋发展局的资金来源主要有三项:一是政府建房贷款;二是购房资金贷款;三是政府津贴。
我国经济适用房建设资金的来源渠道包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障、社会捐赠以及土地出让金净收益的部分资金。当前主要的资金来源是财政拨款和住房公积金增值收益,但对经济适用房建设而言,这两种融资方式均呈现出供给不足、极不稳定的特点,这与房地产开发及租金补贴所需的大额、连续的资金需求是相悖的。
2.3价格管理
为了使组屋尽可能覆盖大范围并为大多家庭所接受,新加坡建屋发展局用可支付指标来衡量屋价,即90%第一次申请者可负担三房式的价格,70%第一次申请者可负担四房式价格。总体上,组屋售价约相当于市场价的1/2。
我国经济适用房价格以保本微利为原则,实行政府指导价。其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定,下浮幅度不限。经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成,并在此基础上计算楼层、朝向差价,形成最终的售价。
2.4监督措施
我国相关法律对经济适用房交易双方的不诚实行为的惩罚力度较小,对违规售房者,多是责令建设单位限期收回,不能收回的,由建设单位补缴价差;对骗购者,通常也只是追回或由购买人按市价补足购房款。另外,对经济适用房的审核还停留在查书面资料和网上公示阶段。这种粗放的审核方式给一些人留下了暗箱操作的空间。同时与新加坡公务员制度相比,我国的公务员制度偏重“能”的要求,放大学历和资格考试的重要性,公务员面试也存在许多违规现象,而且后期廉政考核工作动力不足。
3经济适用房存在的问题
3.1经济适用房购买对象的界定不明晰,对于购买类型缺乏严格的参照标准
与新加坡组屋公正严明的分配制度相比,我国相关法规中对购买对象的界定则相对模糊。根据规定,具体收入标准由地方政府按当地实际情况自行确定。由于没有权威部门提供判定家庭收入的精确标准,有些经济适用房开发商把销售对象定位在收入偏高的群体,这明显违背了经济适用房的建设目的和财政补贴的支付原则,不仅没有解决中低收入者的住房问题,反而产生“劫贫济富”的负效应。
3.2建设资金相对匮乏
新加坡的组屋建设有庞大的中央公积金库作为其资金来源的有力保障,确保组屋建设顺利平稳地进行。而我国经济适用房建设资金的来源渠道则相对不稳定。
由于我国各地区经济发展不平衡,一些经济不太发达、财政实力较弱的城市甚至无法提供足够资金用于经济适用房建设。而住房公积金制度在我国发展并不成熟,其增值收益很少且不稳定,在提取风险准备金、支付管理费用后,剩余资金大都不足以支持经济适用房建设。同时由于我国社会保障涉及的保障项目较多,针对的人群广泛,因此可用于经济适用房的资金也十分有限。而土地出让金净收益与地方政府的财政收入息息相关,其运用也受到极大限制。
3.3定价标准欠合理,透明度较低
新加坡组屋以可支付指标来衡量屋价,以社会大众的支付能力为组屋定价的主要出发点,落实了“居者有其屋”的政策宗旨。
我国经济适用房的定价主要从建设成本出发,以保本微利为原则。尽管政策一再规定房地产商的利润不能超过3%,但开发成本及相关费用是由房地产商自己计算的,行业隐私的不公开就难以掌握真正的利润空间有多大,从而降低了经济适用房定价的透明度。
3.4容易滋生寻租腐败行为
新加坡政府凭借其严厉的惩罚措施和严密的公务员制度,确保了组屋建设及销售全过程的公平、公正与公开。
在我国,国家下达投资计划后,把权利下放到地方政府,由地方政府决定土地使用权的归属以及经济适用房的分配。经济适用房虽然价格比一般商品房低,但在一系列优惠政策下,仍有很大的利润可图。而房地产商必然会为谋求这一获利机会而对相关官员实施贿赂等行为,从而滋生了寻租腐败行为。
4政策建议及未来发展展望
4.1明晰收入标准,按客观条件和时间需要设计经济适用房
首先,调查实际情况,确定低收入标准。各地区由于所处地理位置、经济发展水平不同,人民的生活水平和工资也存在较大差异。所以,地方政府应在符合实际的基础上确定低收入标准。包括户平均收入,人均住房面积等。
其次,根据低收入标准建设经济适用房并依据申请者的具体收入状况决定其购买类型。经济适用房的服务对象是低收入家庭,其分配也要依各家庭的实际支付能力而定,而不能实行“一刀切”的政策。
4.2加强经济适用房建设的金融支持,保证稳定的资金来源
从新加坡组屋的发展经验看,政府公共住房建设中逐渐引入民企参与是普遍趋势。因而我国可以尝试实行优惠政策以吸引民间资金对经济适用房的投资。同时还可将经营城市的思路与bot模式相结合,并将之应用于经济适用房实物补助的资金筹集。
4.3进一步规范定价机制,提高定价透明度
对于经济适用房建设中所涉及的各项成本费用进行切实审核,保证其准确性和真实性。深入调查当前实际情况,掌握建设各类型经济适用房所需的单位平均成本数据,并以此数据为基础,对开发商的建设成本进行衡量,制定成本浮动的上下限,以规避开发商的违法行为。经济适用房出售时,要以基准价格为基础,根据楼层、朝向的不同进行差价出售。
4.4加大监管力度和惩罚措施,建立诚信档案
由于惩罚措施缺位,资格审核不严,购买经济适用房的往往是有权有势的投机者。为此应加大造假者的经济成本和道德成本,如加大宣传,对造假者进行道德上的谴责,强化社会舆论的监督导向作用。同时尽快建立社会诚信档案制度,保证申请材料真实可靠。
4.5完善公务员选拔制度,杜绝腐败现象的滋生
腐败现象的根源是人的违法行为,只有完善公务员选拔制度,筛选正真廉能的公务员,才能从根本上杜绝腐败现象的滋生。为此可以学习新加坡公开、公平、公正的官员选任制度。品德不端者和染有不良嗜好者不得进入公务员系列。公务员被录用后,还要经受品德跟踪考核以及工作能力与潜力评估的考验,能通过这两关的公务员方可晋升。同时为保持公务员队伍的活力,官员的某一任职不能超过10年,以利于年轻人晋升。
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