谈各国住宅政策演变的制度经济学分析

　　世界各国的住房制度千差万别，但其宗旨都脱离不了提高本国人民的居住水平，解决住房的供给与需求问题，使住房市场达到供求基本平衡，并带动国民经济的发展；同时，解决中低收入家庭住房问题。
　　1.　美国住宅产业政策演变
　　20世纪20年代末，席卷美国的经济危机使其国内需求严重不足，50％以房产抵押的中产阶级因无力还款将失去抵押的自有住房，大量中低收入者没有能力购房。为了解决这些社会问题，同时出于刺激经济“复苏”的目的，美国政府介入了住宅产业，先后制定了一系列优惠政策，利用经济和法律杠杆扶持住宅产业，形成了以住宅供求市场机制为主，政府参与为辅的住宅产业发展制度。其主要特点：
　　1.1区别高、中、低收入者，制定不同住房政策。对高收入者由市场供应商品房；对中等收入者供应“社会住宅”，政府对开本文由论文联盟http://收集整理发建设社会住宅的企业给予贷款担保和贴息优惠支持，并调控“社会住宅”的建设标准和售价；对低收入者则提供标准较低的廉租屋，只租不售，房租超过户收入25％以上部分由政府补贴。廉租屋的房源来自两部分：一是由政府建设并管理的公共住房；二是住宅开发商在政府支持下建设的住房。高、中、低收入线由各城市每年公布。多年来，美国高、中、低居民户的比例大体是：20：62：18。
　　1.2建立政策性金融机构。1931年，胡佛总统建立了联邦住宅借贷银行系统；1933年，罗斯福总统在这个银行系统下建立了住宅借贷公司；1938年，美国国会通过建立联邦全国抵押贷款协会；1968年和1970年分别建立了政府全国抵押协会和联邦住宅借贷抵押公司。wWw.11665.cOm这个受政府支持的住宅借贷金融系统，为筹措政府建设资金，开展政府性和商业性相结合的购房抵押贷款发挥了重要作用。
　　1.3实行住房抵押贷款和担保政策。中等收入者购买“社会住宅”采取政策性贷款和商业性贷款相结合的办法，以所购住房为抵押；同时，政府为购房居民提供担保：如果居民无力偿还银行贷款，政府可为其安排廉租屋，并将原来的住房出售，归还贷款，以避免银行出现贷款风险。
　　1.4提供科研技术支持。随着居民收入水平的提高，支付能力的增强，美国政府的住宅政策进行了相应的调整。一是政府建设的公共住宅逐渐减少，到20世纪80年代基本停止；二是为“社会住宅”建设提供的低息贷款逐年减少；三是对中低收入家庭购房一般不再提供低息贷款，主要是商业贷款；四是对低收入者已经改变只租不售的办法，而是鼓励其中一部分收入较高的居民买房，并给予一定比例的低息贷款。这种变化，减轻了政府的财政负担，减少了政府干预，市场的作用更强了。
　　2.　日本住宅产业政策的演变
　　纵观日本住宅产业的发展过程，它经历了从全国性房荒到基本上满足需求，从满足量的需求到对住宅质量需求的发展过程。在这一过程中，日本政府进行了强有力的干预和诱导。这在相当大的程度上保证了日本住宅建设始终具有比较高的发展速度和向着比较理想的方向发展。
　　至1988年3月底，住宅金融公库的累计贷款户占全国建房户的25％，在政府政策的引导下，大部分日本人都是先租房，然后购买公寓套房，等到积累可观资金后再买独立住宅。这几乎成了日本人从青年到老年的一条规律。因此，日本私有住宅比例较高，全国平均达到62.4％。
　　1980年代中期，日元升值导致外向型经济受阻，日本开始实施向外需主导型经济转换。其中，改善住宅质量、完善社会基础设施是刺激内需的主要措施，实行为建造优质住宅提供援助的经济政策。住宅政策重点已从支持住宅直接投资向住宅直接投资和间接投资并重的方向发展，政策既对公库、公团、公社住宅建设投资给予资助，同时又大力支持住宅信赁，促进居民个人自建自购住宅，充分利用民间的活力，综合调动各种手段，确保社会基础设施投资的增长。
　　3.　德国住宅产业政策的演变
　　1950年，联邦德国政府根据当时实际情况，颁布了第一个住房建筑法，旨在解决战争所造成的住房问题，出台了一系列建房和住房政策，投资较多。1949～1982年的33年中，每年的建房投资平均占gdp的8％左右，平均每年建房50万套。在解决住宅问题中，根据不同经济发展阶段的居民消费能力和对住宅需求的变化，适时调整政策的侧重点，使其在解决居住问题的同时，为经济良性增长服务。
　　建造社会福利住宅。政府给建造福利性住宅的建筑公司支付大量补贴，但建成后要按政府规定的价格出售或出租，租金要比市场租金低1/3或1/2，售价也便宜得多。这种住宅室内设施简单，主要面向低收入者，以出租为主。从1949～1979年30年间，共建造社会福利住宅780万套，占同期新建住宅总数的49％。这种政策主要是为解决住房短缺问题，随着住房紧张状况的缓解消失，政策力度逐渐减弱。1950年，福利性住宅占当年建设住宅的57％，70年代则不到20%。近年来，政府根据住房供求关系已经缓和，已停止建造社会福利性住宅，把资金集中用于鼓励私人建房。
　　4.　英国的住房产业政策演变
　　1890～1914年，英国城市住房出租率高达90％。当时政府未干预住房租赁市场，住房需求完全由市场自由调节。住房出租者的高租盘剥，使当时的英国政府在住房方面受到很大压力。1979年，撒切尔夫人执政后大力推行广泛的私有化政策。政府一方面减少了公共住房的建设数量；另一方面以优惠政策鼓励居民购买租住的公共住房，并鼓励居民个人建设自用和供出租的住房，使住房供给转向市场。
　　用立法推进公房出售政策。从1980年开始，英国相继颁布《住房法》、《住房与建筑法》、《住宅与规划法》和《住宅法》。这几部法律，为地方政府出售公房和居民购买公房提供了法律依据。
　　改革住房资助政策。中央政府改革住房资助政策，大力削减对市政机构的住房拨款，使其无力再建新的公房。据有些城市的统计，1989年中央政府给市政机构的住房拨款仅为9年前的1/3。与此同时，中央政府把住房资助转向住房协会，由房协逐步代替市政机构建筑公房和管理住房，房租可适当提高。
　　结语
　　总之，住房政策是社会经济制度的重要组成部分，它与一个国家的社会体制、经济发展水平、生产方式、人口状况以及价值观念密不可分。