摘要：房价收入比是目前国际上通常用来衡量城市房价水平、居民住房消费能力和房地产业健康发展的综合指标。文章通过计算房价收入比，对北京市商品住宅价格水平进行理性判断，着重剖析住宅价格过高产生的原因，并提出缓解途径。
关键词：房价收入比；住宅价格；保障性住房
2010年，北京市房地产市场经历了房改以来方向最明确、力度最大、手段最丰富的一轮政策调控。虽然在“限购令”和限贷政策出台之始，北京市商品住宅价格过快上涨的势头曾一度被抑制，但政策效果很快被逐步消化，住宅市场价格再度走高，全年价格同比涨幅高达40%。价格的持续快速攀升，政策效果的不尽人意，引发社会各界对北京市住宅市场健康发展的担忧，住宅市场价格泡沫有多严重、房价涨幅是否超越了城镇居民购房承受能力等问题再度成为社会各界的关注焦点。房价收入比作为国际通用的衡量房价合理性和城镇居民购房能力的指标，对分析北京市房地产市场运行状况、制定相关政策建议都具有重要的指导意义。
一、北京市房价收入比分析
（一）国际上房价收入比情况介绍
房价收入比是反映某国或某座城市居民购买商品住房的能力及其住宅市场供求关系的一个指标。联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》中将房价收入比定义为：“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。20世纪90年代初，世界银行andrew hemer提出发展中国家的房价收入比应该在3倍-6倍之间。从国际经验看：发展中国家的房价收入比普遍较高。根据1998年世界银行对96个国家房价收入比的统计，家庭收入在4000美元以下的国家，房价收入比基本上高于9，家庭收入在4000美元以上的国家房价收入比基本在6倍以下。wwW.11665.cOm发达国家特大型城市的房价收入比普遍较高，其房价收入比均值都在10倍左右。住房自有率较高的地区房价收入比普遍较高，一些西欧、北欧国家（如匈牙利、保加利亚），其住房自有化率只在30%左右，房价收入比在2倍-3倍，而部分东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上，房价收入比普遍较高，个别地区甚至达到25倍-30倍。
（二）国内常用房价收入比的测算方法
1、静态房价收入比
由于统计方法和统计口径的差异，我国学者在分析房价收入比时通常采用商品住宅平均单套价格与居民平均家庭年收入的比值。公式如下：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入
商品住宅平均单套价格=商品住宅平均销售价格×城镇居民人均住宅建筑面积×常住人口家庭户规模
居民平均家庭年收入=城镇居民人均家庭收入×常住人口家庭户规模
2、动态的房价收入比
在经济快速发展阶段，北京市城镇居民人均收入的名义增长率和实际增长率均长期保持较高水平，因此在计算某一阶段收入总额的时候，必须考虑到收入增长因素（见表1）。假设收入每年平均增长率为t%，分别计算出从现在开始至i年、j年的收入总额ai万元、aj万元（j>i），假设每套房子的价格为m万元，则根据内插法可计算出，挣出全部房款需要的年数x，即房价收入比：
x=i+
3、纳入二手房市场的动态房价收入比
按照住宅的新旧情况，将市场中的房屋分为新建房和二手房两大类。计算各类房屋的平均价格，然后将这些平均价格加权平均，得出市场住宅的平均价格。
住宅的平均价格=新建住宅的平均价格×新建房权重+二手房的平均价格×二手房权重
新建房权重=新建房的交易总额÷市场住宅总的交易总额
二手房权重=二手房的交易总额÷市场住宅总的交易总额
（三）北京市房价收入比略高于合理区间
近三年来，虽然北京市房价收入比逐年攀升，但峰值仅为12.45，还远未达到媒体上一度炒作的20倍以上（见表2）。在计算过程中，由于受到现有统计制度的限制，只考虑了城镇居民的总收入，并没有涉及出售财物、借贷收入、灰色收入等；只考虑了商品住宅，而没有涉及已经形成规模供应的价格偏低的限价房和经济适用房；只考虑了居民购房均价，而没有涉及住房自有率已达到70%后，居民再次购房时应扣除原有住房相应资产价值等因素。因此实际房价收入比应该略低于目前测算值，应在10左右；结合北京市目前发展阶段判断，房价收入比处于略高于合理区间的水平，虽然近年来增长过快，但还不至于产生严重泡沫，或是引发商品住宅地产价格崩盘的可能。
二、房价过高感受的产生原因
目前，北京市房价收入比只是略高于合理空间，但由于我国住房改革目标前后缺乏一致性、保障性住房建设管理混乱、住房市场供需双方的结构错位、收入分配体制不健全、北京市首都功能定位等原因的存在，使得购房需求者，尤其是外来及中低收入群体普遍产生了商品住宅价格过高的感受。
第一，我国住房体制改革偏离初始目标。1
998年亚洲金融危机后，我国开始了房地产市场化改革。住房改革的初衷，是取消福利分房制度，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。以供应商品房为主的开发商模式，是专门为高收入家庭所制定的一种住房供应模式，也是当时对富人收入进行“调节”的一种办法。但2003年起，政府过多地关注房地产业作为支柱产业对国民经济的拉动作用，却一度忽视了住房建设作为社会保障的重要功能。将本应纳入购买经济适用房的大部分中低收入群体推向了原本为高收入群体设置的商品房市场，造成了中低收入群体承受本应由高收入群体负担的“高房价”现象，供给结构和需求实际购买能力的错位，让购房需求者普遍产生了房价过高的感觉。
第二，政策性住房供给不足，管理混乱。1999年，北京市曾一度推出560万平方米的首批经济适用住房项目，但由于制度设计不完善、管理混乱、缺乏宣传和正确引导等因素影响，并未能发挥经济适用房的保障功能。2002年前后，经济适用房的建设供给速度明显放缓，直至2007年，保障性住房才开始大规模建设。从总量上看，1999-2009年北京市累计完成经济适用房住宅投资556亿元，仅占北京市住宅开发投资的7.4%；销售住宅面积1977万平方米，仅占北京市住宅销售面积的11.4%，无论是与国发[1998]23号文中设想的以经济适用房为主的供给模式，还是与实际中低收入人群的实际需求量均相差甚远，中低收入人群住房需求得不到保障，被迫进入商品房市场，难免会产生房价过高的感受。
第三，收入分配体制不健全，社会结构发展相对滞后。20世纪末，我国住房、医疗、教育体制改革的集中进行，导致居民支出预期大大增加；收入分配体制不健全，社会保障体系建设不完善，又带来了收入增长的谨慎预期。个税起征点偏低而且全国一刀切、垄断型国企收入偏高居民收入偏低、工资没有形成动态的调整机制等问题都是阻碍居民收入合理增长的羁绊。居民实际可支配收入增长放缓，收入差距拉大，降低了中低收入群体的实际购房能力，感受房价相对偏高。现阶段我国购买能力和消费需求来看，中产阶层及高收入群体应该是我国商品房的主要消费群体，但中产阶层整体规模偏小，基尼系数偏高，导致实际购房能力相对下降。
第四，北京市发展阶段和城市功能定位下的必然。改革开放以来北京市人口规模快速扩张。人口规模的快速增长尤其是外来人口规模的加速扩张带来了巨大的商品住宅需求。2001年筹办奥运以来，北京市城市建设飞速发展，轨道交通、路网干线大规模建设，城市环境更加宜居，城市地产的附加值快速提升，推动了北京市土地价格和商品房价格的上涨；北京的国际交往能力、国际知名度、美誉度和影响力大幅提升，国内外具有较高支付能力的购房群体纷至沓来，提高了对北京市住宅需求的品质要求，也提升了购房群体的整体购买能力。2010年北京市明确了在做好中央提出的“四个服务”新要求的基础上，加快城市的开放度和国际化进程，将引致的外来“高支付能力”的需求将会不断增加。在上述因素影响下，北京市出现了住房市场供不应求，房屋价值不断提升的现象，对于中等及中等偏下收入群体来说，商品住宅价格偏高的感觉。
三、房价过高感受的缓解途径
第一，加快打造房地产市场三级住房模式。坚持住房改革的初始目标，建立以经济适用房为主体的住房保障制度，完善由政府保障、政府支持和市场提供构成的三级住房模式。逐步完善保障性住房的土地审批、供给模式、建设方式、资格审批管理、资源占有的动态监测机制等。要减少由于土地行政划拨、资格审查不严、管理制度不规范等因素带来的争购、骗购和以权谋购经济适用房现象。经济适用房产权应由政府与受助购房人按比例共有，用于经济适用房建设的财政支出应转化为相应比例产权，当受助购房人经济条件改善后，政府依法行使收益权，回收资金或经济适用房，以帮助更多的中低收入家庭解决住房问题。
第二，进一步增加政策性住房供给。进一步加大政策性住房的建设规模力度。一是要保障政策性住房建设资金来源。适度增加财政预算中政策性住房项目支出比例，适时调整项目支出结构，将成为北京市政策性住房大规模开发建设的保障。还可通过增加地方债中政策性住房投资比重、发展房地产信托基金、建立政策性住房购建担保基金等方式丰富资金来源渠道。二是要完善政策性住房供给模式。增加经济适用房和公租房的规模比重；增加政府收购二手房代替新建住房作为公租房的规模比重；加大经济适用房惠及人群范围，允许中等收入的人群购买；将政策性住房建设选址与北京市轨道交通建设、北京市空间格局发展战略相结合。
第三，完善收入分配体制，打造中产阶层。改革落后的收入分配体制，完善不健全的工资增长机制，通过扩大初次分配中劳动报酬所占的比重，充分发挥二次分配对收入分配的调节作用，切实增加居民收入，改善社会阶层结构。政府应适度调整原有的财政支出结构，
加大对教育、社会保障和就业、医疗卫生等领域的支出比例，建议将每年财政盈余按比例直接转入社保支出项目，增加居民进行购房消费支出的信心和能力；改革完善个人所得税征收制度、建立有效的合理的要素参与分配的制度安排、进一步落实《劳动法》、《合同法》的相关规定；监督企业积极建立职工工资的正常增长机制、工资支付的保障机制和工资的集体协商机制。
参考文献：
1、联合国人类住区(生境)中心.城市指标指南[z].1998.
2、朱妍汐.中国房价收入比实证研究及发展改进[j].中国发展,2010(5).
3、贾生华.国外“房价收入比”研究：起源、测量与应用[j].重庆大学学报(社会科学版),2010(9).
4、北京市统计局.北京统计年鉴2010[m].中国统计出版社,2010.
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