房地产企业开发项目会计核算问题研究

　　一、引言
　　房地产企业开发项目作为一项投入高、风险也高的行业，其开发项目会计核算也具有相比其它行业更为复杂的核算方式，在会计核算过程中，经常一不小心就会产生错误，而这些看似微小的错误却有可能导致一连串的会计问题，将有可能给房地产企业开发项目稳定、健康发展以及房地产企业开发项目的公共财务监管造成非常重大的干扰，有可能会损害到房地产企业开发项目投资者、参与者等利益关系。所以，加强对房地产企业开发项目会计核算的研究，有利于为房地产企业开发项目的会计核算探寻引发其不利的因素，并且找出其中的厉害关系，针对不利的方面进行有效的调整，采取积极有效的对策，及时防范房地产企开发项目财务风险，提高财务管理力度，保证企业开发项目顺利完成。
　　二、房地产企业开发项目会计核算现状
　　（一）什么是房地产企业
　　“房地产”指的是土地、建筑物以及固定在土地、建筑物之上不可分离的部分及其附属的各种权益。“房地产企业”指的是那些对房地产进行“开发”、“经营”、“管理”与“服务”等的活动总称，他们把营利为目的而展开的自主经营与独立核算地经济组织体。
　　“房地产企业”具有“经营对象的不可移动性”、“业务形态的服务性”、“经营活动的资金和人才密集性”、“经营活动过程的行业限制性”等四个主要方面的特征。wwW.11665.COm
　　（二）什么是房地产企业开发项目
　　房地产企业大致上可以从2方面进行划分。依据“经营内容”与“经营方式”来划分，房地产企业能够分成三类：“房地产开发企业”、“房地产中介服务企业”、“物业管理企业”。其中，“房地产开发企业”则把营利做为企业追求的目标，进行房地产开发、经营的企业组织。其经营的业务范围涵盖了“城镇土地开发”、“房屋营造”、本文由论文联盟http://收集整理“基础设施建设”，“房地产营销”等活动。依据“经营范围”的广度与深度来划分，房地产企业能够分成“房地产项目企业”、“房地产综合企业”、“房地产专营企业”三类。其中，“房地产项目企业”他的对象是仅仅针对具有某种特性的房地产开发项目而设置，他的项目企业要在项目具备可行性得到批准成立的基础上才能设置，房地产项目的周期计算仅仅是从项目开始到项目结束作为一个时间段，当项目结束后，“房地产项目企业”也就解散不存在了，他的组织形式有利于企业项目进行独立的经营核算，实践证明，这种房地产开发项目企业已经被房地产行业广泛应用，成为一种普遍的组织形式。
　　“房地产企业开发项目”一般投入高、风险也高，是一项涉及面非常广泛的经济项目，对国民经济的发展影响深远。因此，国家行政部门有必要通过行政手段、法律手段等手段对其进行管理、调控、监督。
　　（三）什么是房地产企业开发项目会计核算
　　“会计核算”指的是以货币做为计量尺度，对会计主体的资金运作进行反映。他大体上是针对会计主体已经发生了的经济活动或者已经完成了的经济活动进行事后的核算，也就是通常我们所说的，在会计工作过程中进行“记账”、“算账”、“报账”。为了能够全面、客观、公正、合理的组织一定要确保会计工作的质量、效率、数据的准确性、并及时编制会计报表，尽量满足会计信息使用者的需求。因此，“房地产企业开发项目会计核算”也就指的是为了反映房地产资金运作的情况，以全面、客观、合理的“记账”、“算账”、“报账”程序确保会计工作的高质量、高效率、准确的数据并及时编制会计报表，为房地产企业开发项目提供参考信息。
　　（四）房地产企业开发项目会计核算存在的问题
　　1.开发项目自身复杂性致使会计核算操纵困难。房地产企业跟其他行业相比，其本身具有复杂性与特殊性，诸如开发项目的投入高、风险大、周期长、负债率高等特点，使得房地产企业开发项目的会计核算工作比较步履维艰。此外，房地产企业在进行项目开发的时候，有时候需要进行基础建设，诸如土地、房屋的开发，使得房地产的开发项目变得错综复杂，而且工作量大，每个环节都需要按部就班，不能一蹴而就。正是这种错综复杂的关系致使开发项目会计核算变得错综复杂，会计核算操纵也变得困难。
　　2.房地产开发长期性致使成本费用的分摊存在困难。一个房地产的开发项目周期基本上是跨年度的，有的项目有时长达5年以上，这就给成本的分摊带来了困难。如一个大的项目，有时是先起住宅再起配套设施及公建设施，在归集单体楼栋成本时，若不考虑将来配套设施及公建设施的成本，只考虑结转单体楼栋时实际发生成本，将会造成前期开发的楼栋成本较低，后开发的楼栋成本较高。也使企业的反映利润起伏较大，不能合理反映企业的经营状况。同时，房地产企业的土地增值税征收目前是采取预缴，项目结束时进行清算的方式。由于房地产企业的土地近年来的增值较大，平时预缴的土地增值税只占其实际应缴的一小部分，造成房地产开发企业进行土地增值税清算的当年利润大幅减少的情况。
　　3.房地产企业开发项目在借贷的资本运作存在不合理的现象。因为房地产企业开发项目的复杂特性，而且其投入资金量大，所以房地产本身就不可能完全承担开发项目的资金，他必然是通过各种渠道获取资金，通常的情况下是像银行借贷，但是由于房地产开发项目开发、经营、建设的周期性通常都比较长，这使得高额的贷款承担的利息压力加大，再加上一些自然和人为因素的延期完工，使得向不同银行借贷东拼西凑，在各个环节拆东墙补西墙，造成了财务会计核算的困难，而出现的根源就在于开发项目的贷款资金并没有专款专用，而是出现不规范的挪用、转移等。

　　4.房地产企业开发项目收支不平衡。房地产企业开发项目在开发的过程中，因为开发的周期性较长，使得资金的回笼比较慢，房地产企业在开发的项目中所投入的资金，如果按照当期的价格折算，由于项目没有完工而当期的商品房却销售一空了，这个时候的销售价并不能当作开发项目的收入价来计算。另外，由于该项目开发不同的户型，初期需要马上投入巨额的资金，这样等到需要回笼的时候由于市场价格的波动，致使价格下降，那么收入也就变小，出现亏损的现象，导致开发项目收支不平衡。
　　5.房地产企业开发项目信息不透明
　　我国的《企业会计制度》明确规定“现金的流量表的编制主体应当是企业”，可是由于房地产企业开发项目管理者的意识淡薄、关注不到位，有时会忽视掉编制现金流向的记录，觉得反正钱是用到点子上了，编制不编制无所谓，这样就会导致开发项目财务去向不明。此外，由于土地、工程等开发项目同样存在风险，但是并没有及时公布其信息，使得决策者往往只见树木不见森林，使得开发项目会计核算出现严重出入。
　　三、加强房地产企业开发项目会计核算的对策
　　（一）重点加强房地产企业开发项目收入的会计核算
　　首先，界定房地产企业开发项目收入范围，对于一些存在的误区进行扫盲，比如，住宅商品房的卖出收入应该归入到房地产企业开放项目销售的收入。再次，把销售准则界定好，应该把“法律标准”与“专业标准”来规范房地产企业开发项目的销售收入。只有这样，才能在开发项目的会计核算中确定收入应该包括哪些方面内容。
　　（二）加大房地产企业开发项目的信息透明度
　　第一，应该公布土地财务收支的信息度，加大土地储备量和成本、资金周转等的信息透明度，及时披露资金流向，对每一笔财务资金的流向应该有比较熟悉的了解。只有这样，才能确保会计核算的准确性、客观性，避免财务资金不知去向，造成核算的困难，更甚的是造成成为一笔黑账、死账。应及时记账、编制报账表。
　　（三）完善会计核算科目以及会计核算机制
　　房地产企业开发项目应该坚持科学发展观，坚持全面协调可持续发展的态势，不断完善开发项目的会计核算条目，科目的设置要全面、合理、清晰、科学，严格依照我国《会计准则》的要求，对现金、票据、短期贷款、合同、债务、负债、收益、分红、损失费、应急费等科目的设置要更加全面、细化，明确。对于一些现在未发生而将来发生的配套设施及公建设施成本需合理预计，并确认相关负债，对于土地增值税清算需在项目开发周期内合理预计，计入有关期间的费用。以为会计核算的材料提供详实的账目信息，确保会计核算的顺利展开。当然，也应该对核算的机制进行完善，确定会计核算程序，优化手续，提高效率等，为会计核算提供一个更加科学、合理的运行体制，确保房地产企业开发项目会计核算工作的顺利进行。此外，也要严格划分好会计制度的内容，如会计科目、报账单、会计核算程序、会计监督、会计检查等等。也可以出台一些诸如“账面处理程序”、“稽核制度”、“财务分析方法”、“内部牵制”等，也可以尝试在各部门设置专人负责财务工作，建立财务分工与落则制度，以及会计核算监督机制。此外，应该定期或不定期地在财务工作人员中开展财务学习，相互交流财务会计心得体会，从而改进不足，最终提高财务工作效率。