投资性房地产准则对地产行业会计处理的影响

　这些年市场状论文联盟http://况日新月异，作为投资者的投资点也争相做出改变。按照行情来看，房地产成为市场新宠，成为投资人眼红的一个热点。为了防止不正当竞争现象的发生，新准则于零七年添设了一条房产规定，内容为对于地产的归属问题，测量问题以及相关问题，本文就这些规定的背景原因开始，期望能够有效分析这些准则与实际情况的差异以及对未来行业的影响。
　　1 投资性房地产会计准则产生的背景
　　1.1 房地产投资的普遍性
　　市场向着多角度全方位的方向发展，这其中对房地产投资，占有的目的也不再单一，传统对其经营销售的直接目的是作为自身发展的栖息地，或多余后向外出售，而后来又发展为将其直接作为揽财目的的一种手段，如对外出租收取费用或倒卖赚取中介费等等，已经将其作为一种明确的商业目的，经营对象来对待。对范围和尺寸的测量是否准确将直接导致会计作业的真实程度和准确程度，所以对会计工作的严格监督和检查是保证房产其他各项作业透明化真实化的重要把关点。
　　1.2 旧会计准则关于投资性房地产的会计处理不合理
　　投资房地产对会计的要求是一项新的提议，之前并未得到规范，这是和当时的体制有一定的关系的，许多企业并不考虑后来的市场行情或是市场价格的波动状态而将房地产作为一项长久不变的价格对其采取等价或按照使用时间折旧后对外销售。对房地产投资有如买股票，可大赚一笔也可能一夜之间血本无归。在一段时间之后它的价格就会大幅上升或下降，与原来价格大相径庭，所以通过成本计量只能反应当时一段时间的价格情况而不能代表全部现象。www.11665.Com所以说毫无差别的将房地产简单归为固定或无形资产而盲目划一，是十分不可靠，甚至是无效的。因此要提出整改措施。
　　2 投资性房地产的相关内容
　　2.1 投资性房地产的概念
　　根据有关材料可以明白一般性的房地产与本文所说的投资性房地产之间的差异。后者更加侧重通过建筑的出租使用和利用其不断增值的特点，通过变卖以及对外租用而达到获得利益的目的。以此可以得出必须有新的计算方法和应对手段来支撑这些利益的实现，这是与一般性房地产最不同的地方，一般来讲对外销售时能够包括正在对外租用的土地使用权利。也包括投资商拥有所有权，在等到其价值增大之后再将使用权转移，另外还包括对外出租除了居住以外的各种建筑，它的选择范围和选择对象都要更多，商业性操作更明显，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。从中能够使利益最大化，对于房地产用来实现这些利益的居住和工作用房则不算在内。
　　2.2 投资性房地产的会计核算
　　鉴于房地产投资的独特性所在，新准则上特别注明对会计的计算工作要严格要求，每一步都需要明确的来历，不可不明不白难以交代。这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，这两个前提都满足的情况下才可以进行所谓会计核算，它的实现促使房产事业向着规范和良性方面前进，能够实现进化型地对资金项目进行评估，更能够让经济发展更加稳定，每一步走得踏实。
　　相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。
　　2.3 投资性房地产的计量模式
　　虽然这种新公式无疑会给房地产事业的进一步发展奠定一些思路上的优势，但是并不完整，还要有一定的客观条件来支持其进一步工作。第一，要有气氛融洽的市场来支持这项事业前进，这些强烈竞争与合作气氛下的地产交易能够互相了解，赢得更多的资料和更先进的信息。这是事业保证的一项重要前提，所谓知己知彼百战百胜，企业能够根据这些信息及时调整内部运行结构以及对外销售的价格，赢得先机，更能避免自身走入死胡同，将交易事业与各项参考标准合作共生，严格按照相关规定来约束和充实自己对市场事业的了解，对应用的价值有一个完整的，踏实可靠的方案。
　　上面的若干问题概念的阐述使我们对投资性的房地产有了一个大体的概念。对内容和含义的进一步发现可以发现其内容原理与实际房地产事业的操控有着不可分割的联系。根据一些公式的计算和相关条文的规范，笔者着重将理论与实际相结合的各要点进行分析，得到一些问题的实际答案。
　　3 投资性房地产相关会计处理
　　3.1 投资性房地产的确认
　　新准则第3号明确指出，投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。具体包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业的自用房地产以及作为存货的房地产则不属于投资性房地产范畴。由此看出，投资性房地产既不是为了企业自身使用，也不是为了出售赢得利润，而是为了在租赁市场或投资市场获取租金收入或资本增值收入的房地产。要判断一项房地产是否属于投资性房地产，首先分析判断该项房地产是否属于可供出售的房地产，若是，则界定为商品性房地产，按照《存货》准则进行会计处理;若不是，则进入下一步。分析判断该项房地产是否属于自用的房地产，若是，则界定为自用性房地产，按照《固定资产》或《无形资产》准则进行会计处理;若不是，则可以界定为投资性房地产。
　　3.2 投资性房地产的计量
　　3.2.1 初始计量。投资性房地产准则第二章对投资性房地产的确认和初始计量做出了详细规定。要求初始投资只能采用成本计量模式，并分别对外购、自行建造及其它方式获得的投资性房地产的初始计量做出了明确规定。具体会计核算时，按投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等。
　　3.2.2 后续计量。新准则第三章相关条款规定，企业在对投资性房地产进行后续计量时，可根据具体情况选用成本计量模式或公允价值计量模式，但模式一经确定，不得随意变更。采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量，分别适用固定资产和无形资产相关会计准则。公允价值计量模式要求投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，无需对其计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”，最终计入当期损益。
　　3.3 投资性房地产的转换
　　投资性房地产准则第四章相关条款对企业房地产用途发生改变时的会计处理做出了规定。在成本模式下，会计处理相对简单，企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计价，如转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益;如转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积账户。相反地，投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体会计核算见表2。